Uma das funções mais difíceis é a de síndico de condomínio residencial. Comparo essa função a de prefeito de cidade pequena, que lida com toda diversidade de pensamentos e comportamentos e tem que resolver problemas e demandas das mais variadas áreas.
E qual a formação educacional e profissional que se exige para disputar o cargo de síndico?
Em tese, absolutamente nenhuma!
Além de ser responsável por toda burocracia, o síndico terá que representar o condomínio em qualquer demanda na esfera cível, criminal, trabalhista, entre outras. O artigo 1348 do Código Civil elenca as diversas áreas que terá que atuar:
I – convocar a assembleias dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembleias;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativo a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas anualmente e quando exigido à assembleia;
IX – realizar o seguro da edificação.
A par das atribuições acima destacadas pela legislação, o síndico ainda terá que ter habilidade suficiente para mediar conflitos e interesses de moradores e funcionários. Terá que exercer liderança sem autoritarismo.
Será que é fácil encontrar administrador que tenha todas essas qualidades e expertises?
Diante de tanta responsabilidade para gerir um condomínio, é claro que precisa ser pessoa com inúmeras competências e habilidades.
O síndico deve ser remunerado?
A convenção do condomínio vai determinar como será a remuneração do síndico eleito. Se porventura for omissa nesse sentido, será a Assembleia Geral que irá determinar. Geralmente, encontramos nos prédios os seguintes modelos:
- Síndico remunerado;
- Síndico com isenção da obrigação de pagamento do rateio das despesas condominiais;
- Síndico sem nenhuma remuneração ou benefício.
A pessoa inexperiente quanto ao assunto, pode pensar da seguinte maneira?
“ O ideal é que o síndico não ganhe nada, assim sobrará mais para o caixa do condomínio ”.
Discordo totalmente deste tipo de raciocínio. As funções e responsabilidades do síndico são enormes. O volume de dinheiro arrecadado e as despesas representam valores vultosos. Se forem mal empregados ou investidos de forma equivocada, a saúde financeira do condomínio pode ficar abalada e todos terão que pagar o pato. A valorização das unidades depende, e muito, do trabalho do síndico. Um edifício mal cuidado, com valor exorbitante de taxa condominial ou totalmente vulnerável quanto a segurança, é evidente que sofrerá reflexos negativos numa eventual venda ou locação de apartamento.
Depois dessa explanação, vamos à dúvida central que este artigo se propõe a discutir:
É melhor ter síndico caseiro, ou seja, morador do prédio, ou optar pela contratação de síndico profissional?
Quando se opta por síndico caseiro, deve se observar qual o histórico profissional(currículo) do candidato. Especialmente se tem condições técnicas de exercer cargo tão difícil e importante. Mas, infelizmente, não é isso que se vê no cotidiano . Na maioria dos edifícios poucas pessoas têm interesse em disputar o cargo de síndico. Em alguns casos, encontramos os interessados com algumas características:
- Morador aposentado ou que por algum motivo não está trabalhando e enxerga no cargo de síndico possibilidade de ter atividade;
- Morador cansado de tantos problemas no prédio que se lança candidato vislumbrando administrar com mais competência;
- Morador interessado em não pagar a taxa condominial;
- Morador se vê pressionado por moradores a concorrer ao cargo e acaba aceitando, sem muita convicção;
- Morador que enxerga vantagens escusas sendo eleito para o cargo, tais como comissões indevidas.
No ano passado fui visitar uma amiga que mora na zona sul de São Paulo. Ao estacionar o carro na rua, percebi que o prédio dela estava construindo nova guarita. Fiquei observando por alguns minutos o local escolhido e concluí que a localização era pior do que a anterior, ou seja, a nova portaria iria trazer mais insegurança ao prédio. Indaguei a ela qual era intenção do edifício com a nova guarita; e a resposta foi a seguinte:
“ Lordello, nossa síndica sempre insistiu que a guarita original do prédio era muito vulnerável. Ela convenceu todos os moradores a aprovar a nova portaria ”.
Meu comentário foi curto e grosso:
“ Mas a portaria que está sendo construida vai deixar o prédio ainda mais inseguro ”.
A amiga retrucou:
“ Poxa, mas estamos gastando um dinheirão ”.
Minha resposta a deixou muda:
“ Mas o investimento foi totalmente equivocado. O arquiteto que projetou não entende nada de segurança; o prédio está jogando dinheiro na lata do lixo ”.
Estive recentemente em festa de aniversário em condomínio horizontal com 30 casas, na região do Brooklin/SP. Passeei por dentro do condomínio, pois as vagas para visitantes eram distantes do salão de festas. No percurso, fui observando as condições precárias de segurança do local.
Durante a comemoração, fui apresentado para o síndico, que é morador do local e muito amigo do aniversariante. Ele teceu comentários sobre as melhorias que realizou em três anos, desde que assumiu a administração, especialmente no tocante a segurança, e disse:
“ Investi quase R$ 300 mil em câmeras de segurança, proteção perimetral do extenso muro e reforma da guarita. Agora sim, o condomínio tem segurança confiável ”.
Ele ficou surpreso com minha opinião:
“ Não posso concordar. Pelo que pude analisar desde que entrei aqui, o nível de segurança é baixo ”.
O síndico ficou inconformado com minha colocação, mas como falei com muita firmeza, ele pediu que apontasse os equívocos. Passeamos a pé pelo local por cerca de 30 minutos e fui mostrando ponto a ponto todos os erros cometidos. Por fim, mostrei pelo menos duas maneiras que criminosos poderiam invadir o local. Meio a contragosto, ele concordou sobre as fragilidades.
Caro leitor, teci esses comentários visando mostrar que a solução caseira nem sempre é a melhor, principalmente quando o síndico ganhador nas urnas, apesar de toda boa vontade, não apresenta competência necessária para gerir e administrar recursos, tecnologias e pessoas.
A realidade é uma só: é preciso administrar o condomínio como uma empresa e não de forma amadora.
A outra opção é a contratação do chamado síndico profissional. Mas o que é isso?
Síndico Profissional é um prestador de serviço especializado em condomínios. Tem conhecimentos de administração de empresas, contabilidade, direito e recursos humanos.
Pesquisas de mercado em São Paulo demonstram que em 2006 apenas apenas 5% da gestão dos conjuntos residenciais era feita por síndicos profissionais. Em 2013, o porcentual foi a 19%. Em 2015 subiu para 26% e atualmente ultrapassa 30%, tornando-se assim uma tendência.
Uma grande vantagem da contratação do síndico profissional, é a relação imparcial que ele tem com os moradores, o que facilita a cobrança de cumprimento das normas impostas. Outro item importante, é que o sindico profissional experiente traz soluções já testadas em outros prédios e que deram certo, além de indicar os melhores e mais capacitados fornecedores.
Mas para se ter uma melhor gestão no condomínio é melhor eleger Síndico Caseiro ou Síndico Profissional?
As duas modalidades podem promover resultados satisfatórios. Faço somente ressalva aos moradores que desejam pleitear o cargo de síndico sem possuir os atributos e competências necessárias. Somente boa vontade não adianta!
Alguns são contra o síndico profissional pelo fato de não ser morador e não estar a todo momento no edifício. Por outro lado, conheço síndicos – moradores que saem cedo para trabalhar e voltam tarde da noite. Nos finais de semana têm o hábito de viajar. Não podemos esquecer dos síndicos moradores que não trabalham e passam o dia todo no condomínio, mas por falta de competência, cometem erros absurdos, gastos desnecessários e por isso também deixam a desejar.
A conclusão é que as duas opções podem ser escolhidas e darem certo, desde que os aspectos competência e idoneidade estejam em primeiro lugar. No entanto, prédios que não possuem moradores com o perfil para administração condominial, conforme minha explanação, devem optar pela contratação de Síndico Profissional.
JORGE LORDELLO
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